Reforma Tributária e Aluguel: O Que Muda Para Quem Recebe Aluguel?
Se você tem imóvel alugado, precisa saber disto antes que as novas regras entrem em vigor
Se você recebe aluguel de um imóvel, talvez esteja se perguntando: a reforma tributária vai me afetar? A resposta depende de quanto você recebe por mês. Vamos explicar tudo de forma simples.
Como funciona hoje?
Atualmente, quem recebe aluguel como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (o famoso IR). Quanto mais você recebe, maior a alíquota — podendo chegar a 27,5% sobre o valor do aluguel. Nada além disso.
O que vai mudar?
A reforma tributária criou dois novos impostos chamados IBS e CBS (juntos, funcionam como um “IVA” — um imposto sobre consumo, parecido com o que existe na Europa). A boa notícia é que isso não afeta todo mundo — só quem recebe acima de determinados valores.
Veja como fica:
📌 Recebe até R$ 20.000 por mês (R$ 240 mil por ano)? Nada muda para você. Continua pagando apenas o IR como antes.
📌 Recebe acima de R$ 20.000 por mês e tem mais de 3 imóveis alugados? Além do IR, vai pagar também os novos impostos IBS e CBS.
📌 Recebe acima de R$ 24.000 por mês (R$ 288 mil por ano)? Mesmo que tenha poucos imóveis, já cai nas novas regras e paga os novos impostos.
Quanto a mais vou pagar?
Os novos impostos têm alíquota estimada em 28%, mas há um desconto importante para quem aluga imóveis residenciais. Na prática, a conta fica assim:
Aluguel residencial comum: cerca de 8,4% a mais (além do IR)
Aluguel por temporada (tipo Airbnb, até 90 dias): cerca de 16,8% a mais (além do IR)
Ou seja, quem aluga por temporada vai pagar proporcionalmente bem mais do que antes.
Exemplos do dia a dia
📌 R$ 5.000/mês. Nada muda. Só paga IR como hoje.
📌 R$ 20.000/mês. Ainda no limite. Só paga IR.
📌 R$ 30.000/mês. Paga IR + ~8,4% (residencial) ou ~16,8% (temporada)
Vale a pena abrir uma empresa?
Para quem está acima dos limites, uma alternativa que pode reduzir o imposto é criar uma holding imobiliária — basicamente, uma empresa no seu nome para administrar os imóveis. Mas isso não serve para todo mundo: depende do seu caso específico, da quantidade de imóveis e dos valores envolvidos.
Perguntas Frequentes
Tenho apenas um imóvel alugado por R$ 3.000/mês. Vou pagar mais imposto? Não. Quem recebe até R$ 20.000 por mês (R$ 240 mil por ano) não é afetado pelas novas regras. Você continuará pagando apenas o Imposto de Renda, como sempre fez.
Tenho dois imóveis que juntos rendem R$ 25.000/mês. Entro nas novas regras? Sim. O que conta é o total recebido, não a quantidade de imóveis. Como você ultrapassa os R$ 240 mil por ano, passará a pagar também IBS e CBS sobre o valor que exceder o limite.
Aluguel por temporada vai ficar muito mais caro? Vai sim, proporcionalmente mais do que o aluguel tradicional. Enquanto o residencial de longo prazo tem alíquota efetiva de cerca de 8,4%, o aluguel por temporada (como Airbnb e similares) fica em torno de 16,8%. Quem trabalha com esse modelo deve avaliar bem se ainda compensa.
Quando essas mudanças entram em vigor? A reforma está em fase de transição. As novas regras serão implementadas gradualmente até 2033. Mesmo assim, é importante se preparar agora para não ser pego de surpresa.
Abrir uma empresa resolve o problema? Pode ajudar, mas não é uma receita de bolo. A holding imobiliária é uma estratégia que funciona bem em alguns casos, mas envolve custos de abertura e manutenção da empresa. Vale a pena somente se a economia de imposto for maior do que esses custos — e isso varia de pessoa para pessoa.
Como saber se devo permanecer como pessoa física ou abrir uma empresa? Essa é exatamente a análise que um contador faz. Cada situação é diferente e depende do número de imóveis, do valor total recebido e dos seus objetivos.
Precisa de ajuda?
A Balise Contabilidade pode analisar o seu caso, calcular o impacto real da reforma nos seus rendimentos de aluguel e orientar qual é a melhor estratégia para você — seja continuar como pessoa física ou migrar para uma holding imobiliária.
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