Se você recebe aluguel de um imóvel, talvez esteja se perguntando: a reforma tributária vai me afetar? A resposta depende de quanto você recebe por mês. Vamos explicar tudo de forma simples.
Como funciona hoje?
Atualmente, quem recebe aluguel como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (o famoso IR). Quanto mais você recebe, maior a alíquota — podendo chegar a 27,5% sobre o valor do aluguel. Nada além disso.
O que vai mudar?
A reforma tributária criou dois novos impostos chamados IBS e CBS (juntos, funcionam como um “IVA” — um imposto sobre consumo, parecido com o que existe na Europa). A boa notícia é que isso não afeta todo mundo — só quem recebe acima de determinados valores.
Veja como fica:
📌 Recebe até R$ 20.000 por mês (R$ 240 mil por ano)? Nada muda para você. Continua pagando apenas o IR como antes.
📌 Recebe acima de R$ 20.000 por mês e tem mais de 3 imóveis alugados? Além do IR, vai pagar também os novos impostos IBS e CBS.
📌 Recebe acima de R$ 24.000 por mês (R$ 288 mil por ano)? Mesmo que tenha poucos imóveis, já cai nas novas regras e paga os novos impostos.
Quanto a mais vou pagar?
Os novos impostos têm alíquota estimada em 28%, mas há um desconto importante para quem aluga imóveis residenciais. Na prática, a conta fica assim:
Aluguel residencial comum: cerca de 8,4% a mais (além do IR)
Aluguel por temporada (tipo Airbnb, até 90 dias): cerca de 16,8% a mais (além do IR)
Ou seja, quem aluga por temporada vai pagar proporcionalmente bem mais do que antes.
Exemplos do dia a dia
📌 R$ 5.000/mês. Nada muda. Só paga IR como hoje.
📌 R$ 20.000/mês. Ainda no limite. Só paga IR.
📌 R$ 30.000/mês. Paga IR + ~8,4% (residencial) ou ~16,8% (temporada)
Vale a pena abrir uma empresa?
Para quem está acima dos limites, uma alternativa que pode reduzir o imposto é criar uma holding imobiliária — basicamente, uma empresa no seu nome para administrar os imóveis. Mas isso não serve para todo mundo: depende do seu caso específico, da quantidade de imóveis e dos valores envolvidos.
Perguntas Frequentes
Tenho apenas um imóvel alugado por R$ 3.000/mês. Vou pagar mais imposto? Não. Quem recebe até R$ 20.000 por mês (R$ 240 mil por ano) não é afetado pelas novas regras. Você continuará pagando apenas o Imposto de Renda, como sempre fez.
Tenho dois imóveis que juntos rendem R$ 25.000/mês. Entro nas novas regras? Sim. O que conta é o total recebido, não a quantidade de imóveis. Como você ultrapassa os R$ 240 mil por ano, passará a pagar também IBS e CBS sobre o valor que exceder o limite.
Aluguel por temporada vai ficar muito mais caro? Vai sim, proporcionalmente mais do que o aluguel tradicional. Enquanto o residencial de longo prazo tem alíquota efetiva de cerca de 8,4%, o aluguel por temporada (como Airbnb e similares) fica em torno de 16,8%. Quem trabalha com esse modelo deve avaliar bem se ainda compensa.
Quando essas mudanças entram em vigor? A reforma está em fase de transição. As novas regras serão implementadas gradualmente até 2033. Mesmo assim, é importante se preparar agora para não ser pego de surpresa.
Abrir uma empresa resolve o problema? Pode ajudar, mas não é uma receita de bolo. A holding imobiliária é uma estratégia que funciona bem em alguns casos, mas envolve custos de abertura e manutenção da empresa. Vale a pena somente se a economia de imposto for maior do que esses custos — e isso varia de pessoa para pessoa.
Como saber se devo permanecer como pessoa física ou abrir uma empresa? Essa é exatamente a análise que um contador faz. Cada situação é diferente e depende do número de imóveis, do valor total recebido e dos seus objetivos.
Precisa de ajuda?
A Balise Contabilidade pode analisar o seu caso, calcular o impacto real da reforma nos seus rendimentos de aluguel e orientar qual é a melhor estratégia para você — seja continuar como pessoa física ou migrar para uma holding imobiliária.
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